Neues vom Pariser Immobilienmarkt: Viele Experten erwarten Marktberuhigung

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KHS- Beitrag für  “Contact”, der Zeitschrift der “deutsch- französischen Industrie- und Handelskammer”, Paris,
Ausgabe Mai 2012

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Auf der Pressekonferenz der Pariser Notarskammer vom 23.Februar 2012 sind wieder einmal mehr alle Skeptiker und Pessimisten eines Besseren belehrt worden. Während viele Marktbeobachter wegen der seit letztem September erneut auflodernden Finanzkrise sowie der von den Medien in diesem Zusammenhang verbreiteten Untergangsstimmung einen entsprechenden Niederschlag auf dem Immobilienmarkt erwarteten, berichteten die Notare in gewohnter Manier von steigenden Preisen. Laut Notarbericht wurde demnach in Paris „Intramuros“ für freistehende Altbauwohnungen im 4. Quartal 2011 ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 8.390 €/m² ermittelt. Dies bedeutete einen Anstieg um weitere beträchtliche 14,7% p.a..

Dabei wurde wieder einmal mehr im 6.Arrondissement um „Saint Germain- des- Prés“ mit einem Wert von 13.100 €/ m² der höchste Durchschnittspreis der Stadt (Zuwachs von +16,5% p.a) ermittelt. In der Skala der teuersten Bezirke folgen danach wie bisher das 7. Arrondissement ( „Musée d’Orsay“ – „Invalides“ – Eiffelturm) mit 12.330 €/m² und das 4. Arrondissement (südl. Mar ais und Saint Louis Insel) mit 11.480 € /m².

Die niedrigsten Immobilienpreise findet man nach wie vor im Nordosten der Stadt: im 19.Arrondissement („la Villette“) wurde ein Durchschnittspreis von 6.580 €/m² und im daran angrenzenden 20. Bezirk ( „Père Lachaise“) mit 7.170 €/m² ein etwas höherer Wert registriert. Während die Preise im 4.Quartal 2011 weiterhin kräftig anzogen, nahm jedoch das Verkaufsvolumen, – ein wichtiges Indiz für die weitere Marktentwicklung – um 14% p.a. ab. Die Notare berichteten, dass im Jahresverlauf 2011 in Paris ca 30 000 Einheiten den Eigentümer wechselten.

Wesentlich geringer als weithin angenommen ist jedoch der Ausländeranteil unter den Wohnungskäufern. Seit dem Jahr 2000 bewegt er sich in Paris „Intramuros“ interessanterweise lediglich innerhalb einer Spanne zwischen ca 6,5% und 8%. Ein Blick auf die Graphik oben veranschaulicht den Wertzuwachs des offiziellen Durchschnittspreises für freistehende Altbauwohnungen seit der letzten unteren Preiswende der Jahre 1997/98. Der Vergleich der Zuwächse einiger exemplarisch ausgewählter Arrondissements zeigt zwischen dem 1.Quartal 1997 und dem 4. Quartal 2011 Preissprünge zwischen plus 228% und 290%.

Natürlich aber wollen jetzt alle wissen, wie es weiter geht und welche Höhenzüge in nächster Zeit zu erwarten sind? Doch da ist zu beobachten, dass die Ränge der Pessimisten und Skeptiker, – die in der Vergangenheit doch so häufig falsch gelegen sind, – in letzter Zeit beträchtlich anwachsen und dass sich kaum noch Experten trauen, für die nahe Zukunft lautstark kräftige Zuwächse zu prognostizieren. Der für seine finanztheoretischen Analysen bekannte Wirtschaftsprofessor und Immobilienexperte Michel Mouillart schreckte beispielsweise jüngst sogar seine Leser mit Angst einflössenden Überschriften wie „rien ne va plus!“ oder „Descente aux Enfers?“ auf. In einem kürzlich erschienen Beitrag für die Zeitschrift „le Journal de l’Agence“ führte er aus, dass wegen der Spannungen im Bankensektor inzwischen wieder mit ansteigenden Zinssätzen zu rechnen sei und dass von den Käufern bei der Finanzierung Ihrer Immobilienakquisitionen höhere Eigenkapitalquoten verlangt werden würden. Darüberhinaus erwarte er für 2012 ein Absenken des Kreditvolumens in einer Grössenordnung um 20 % p.a., was sich ebenfalls negativ auf den Markt auswirken würde.

Viele Beobachter verweisen bezüglich Ihrer reservierten Einschätzungen auf den hohen Verschuldungsgrad der öffentlichen Haushalte und der damit zusammenhängenden Brüchigkeit des Finanzsektors. Darüberhinaus gäbe es derzeit kaum positive, dafür aber eine ganze Reihe den Markt belastenden Faktoren:

– Die Steuersätze der bei Immobiliengeschäften ( Ausnahme: Hauptwohnsitz) erzielten Mehrwerte wurden angehoben. Dabei geht es um folgendes: wer ein Appartement erwirbt und es zu einem späteren Zeitpunkt zu einem höheren Preis wieder veräussert, muss den erzielten Mehrwert ( = Gewinn) versteuern. Dabei werden steuerliche Abschläge gewährt, die mit der Dauer der Eigentümerschaft des Verkäufers zunehmen. Mit der bis zum 31.Januar 2012 gegoltenen Regel trat nach 15 Jahren Eigentümerschaft völlige Steuerfreiheit ein. Nach dem seither geltenden Gesetz dagegen sind die gewährten Abschläge niedriger, womit die Steuerlast steigt und völlige Steuerfreiheit erst nach 30 Jahren erlangt wird. – Einschränkungen für die Gewährung zinsloser Kredite ( prêt à taux zéro – „PTZ“); – Minderung der Steuervorteile für Investoren, die unter dem „loi Scellier“ Neubauwohnungen erwerben und vermieten.

Neben den rein finanziellen Aspekten gibt es in der Branche derzeit noch einige andere wichtige Themen:

– Viel Aufregung ist in letzter Zeit auf dem Vermietungsmarkt möblierter Appartements entstanden. In den vergangenen ca fünfzehn Jahren sind insbesondere aufgrund mietrechtlicher Erwägungen immer mehr Vermieter dazu übergegangen, ihre Wohnungen „möbliert“ und häufig nur kurzfristig, – also wochen- oder monatsweise – zu vermieten. Dies hat inzwischen dazu geführt, dass ein grosser Teil des Wohnungsbestandes der Pariser Innenstadt für die „normalen“ Langzeitmieter nicht mehr zugängig ist und es ist verständlich, dass die Stadtverwaltung dieser Entwicklung mit Sorge entgegensieht. Seit der Verabschiedung des „Article L.632-1 du Code de la construction et de l’habitation“ in der heutigen Fassung gilt nun, dass die Mietdauer für den Fall, dass der Mieter die Wohnung als Hauptwohnsitz benutzt, mindestens ein Jahr und für Studenten mindestens neun Monate betragen muss. Wer in Paris sein Appartement für kürzere Mietzeiten vermieten will, muss sie dann als „Gewerbeimmobilie“ deklarieren. Die Auflagen hierfür sind aber so hoch, dass dies in der Praxis keine reelle Alternative darstellt. Die Zeitung „Le Figaro“ schrieb in ihrer Ausgabe vom 19. Januar 2012, dass die Behörden diesen ungewünschten Kurzzeitvermietungen entgegentreten, Zuwiderhandlungen mit Höchststrafen von 25 000 € geahndet würden und dass schon ca 200 Fälle vorlägen. Mittlerweile aber scheint die Stadtverwaltung wieder einen gemässigteren Kurs einzuschlagen. Auf einer Veranstaltung, die Anfang Mai 2012 in der britischen Botschaft stattgefunden hat, hat der Pariser Vizebürgermeister Christian Sautter erklärt, die Stadt strebe eine Lösung an, bei der Kurzzeitvermietungen an Geschäftsleute weiterhin möglich sei.

– Der Umweltschutz ist das andere grosse Thema, welches auch in der Immobilienwirtschaft zunehmend an Bedeutung gewinnt. Unter der Bezeichnung „Grenelle de l’Environnement“ wurde am 21.Mai 2007 ein grosses nationales Umweltschutzprojekt initiiert, welches mit 450 Paragraphen und 70 Richtlinien bereits ein wahres legislatives Monument darstellt und wobei zu beachten ist, dass in vielen Teilbereichen Entwicklungen in Fluss und bei weitem noch nicht abgeschlossen sind. Die für die Immobilienwirtschaft bereits jetzt wohl wichtigsten Bestimmungen sind die Gutachten „Diagnostique de performance énergétique ( „DPE“) und „Emission de gaz à effet de serre“ ( „GES“), welche sowohl für Wohnungsverkäufer als auch Vermieter verpflichtend sind. Sie sind darauf ausgerichtet, die Verbraucher auf den Energiekonsum, respektive die Isolierung der Wohnräume zu sensibilisieren und Energie zu sparen. Mit weiteren Vorschriften ist in Zukunft im Bereich des Umweltschutzes sicherlich zu rechnen.

Link: Pariser Notarskammer