KHS Beitrag über Pariser Immobilienmarkt im Magazin “CONTACT”

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Die Entwicklung auf dem Pariser Immobilienmarkt,

KHS- Beitrag für “CONTACT”, – dem offiziellen Magazin der “deutsch- französischen Industrie- und Handelskammer”, Paris
Ausgabe Mai/ Juni 2009;
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Die Entwicklung auf dem Pariser Wohnimmobilienmarkt wird derzeit von zwei grossen Themen beherrscht. Zum einen verunsichert die internationale Finanzkrise, die in der zweiten Jahreshälfte 2008 die Realwirtschaft erreicht hat und in deren Verlauf weltweit viele Anleger Unsummen an Geld verloren haben. Die dabei ausgelöste Blockade des Geldmarkts hat die Vergabe von Hypothekenkrediten fast erwürgt und weite Teile der Bevölkerung dazu bewegt, aus Angst vor Schlimmeren Ihre Ausgaben drastisch zu reduzieren.

Darüberhinaus scheint es, dass jetzt auf dem Pariser Immobilienmarkt die lange Phase ansteigender Preise, die 1997/98 begann, ein Ende nimmt. Darauf deuten zumindest einige Zahlen hin, die die Pariser Notarskammer in ihrer Pressekonferenz vom 7.April 2009 veröffentlichte. Die Kammer gab bekannt, dass im 4.Quartal 2008 der offizielle Durchschnittspreis für freistehende Altbauwohnungen in Paris „Intramuros“ 6 520€/m² betrug.

In Bezug auf die Preisentwicklung wurden für das Jahr 2008 zwei grosse Linien sichtbar: Während die Preiszuwächse in den ersten drei Quartalen 2008 jeweils „per annum“ zwischen 7,2% und 10% lagen und im 4. Quartal immerhin noch plus 2,5% ausmachte, bewegten sich die Zunahmen im Vergleich zum jeweils vorherigen Quartal lediglich zwischen 1,0% und 2,3% und im 4.Quartal sank dieser Wert sogar um 1,9%. Damit wurde seit Jahren erstmals offiziell ein Nachgeben eines Durchschnittspreises für Gesamtparis festgestellt.

Parallel dazu stellten die Notare ein im Jahresverlauf zunehmendes Absacken der Anzahl der Transaktionen fest. Davon waren alle Marktsegmente, also Alt- und Neubauten sowie das Pariser Umland, betroffen. Im Jahr 2008 wurde in der gesamten „Région parisienne“ eine Abnahme der Transaktionen von 16% p.a. festgestellt, im 4.Quartal 2008 lag dieser Wert in der Stadt Paris sogar bei minus 23,2% (Altbau) respektive minus 24,9% (Neubau).

Die Rangfolge der jeweils teuersten und günstigsten Arrondissements hat sich jedoch nicht geändert. Der teuerste Bezirk bleibt nach wie vor das zentrale VI. Arrondissement (10 040 €/m²), gefolgt vom VII. (9 610 €/m²) und dem südlichen „Marais“ (IV.Arrondissement – 8 860€/m²). Am wenigsten muss man im Nordosten der Stadt bezahlen: das XIX. ( 5 010€/m²) bleibt weiterhin vor dem XX.( 5 340€/m²) das billigste.

Die oben beschriebenen Marktbewegungen scheinen sich im Rahmen der derzeit allgemein schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation fortzusetzen und so steht zu erwarten, dass gegenwärtig die Preise für Appartements in Paris fallen. Diese Vermutung erhärtet sich auch durch meine Beobachtungen in meiner beruflichen Praxis, wo derzeit in Bezug auf die Preisvorstellungen ein deutliches Auseinanderklaffen zwischen Angebot und Nachfrage spürbar ist. Während unzählige Verkäufer mit ihren Erwartungen noch in den Höhen der vergangenen Jahre schwelgen, hoffen viele Käufer auf günstige Preise und warten ab.

Interessanterweise hat mir bezüglich der Preisentwicklung kürzlich einer meiner Notare bestätigt, dass die Preise der derzeit bei ihm gezeichneten Kaufverträge etwa um 10% niedriger liegen als noch vor ein paar Monaten.

In dieser Situation drängt sich die Frage über die zukünftige Entwicklung des Pariser Wohnimmobilienmarktes auf und es gibt in Bezug auf die Bewertung folgendes grundsätzlich zu beachten:

  1. Vorsicht vor Prognosen: Märkte werden von menschlichem Verhalten bestimmt, welches nur beschränkt rational und damit nur bedingt in mathematisch- ökonomische Formeln gezwängt werden kann. Dies ist einer der Gründe, warum so viele Prognosen sich hinterher als falsch erweisen. Glaubwürdig sind eigentlich nur Vorhersagen von Instituten und Organisationen, die über eine ausreichende Infrastruktur verfügen, um komplexe ökonometrische Zusammenhänge aufzuarbeiten.
  2. Qualität der Datenquellen: Immer wieder tauchen in der Presse Zahlen über den Pariser Immobilienmarkt auf, deren Herkunft unklar, respektive bei denen die Qualität der statistischen Aufbereitung zweifelhaft ist. Im Grunde gibt es nur zwei verlässliche Quellen für den Pariser Immobilienmarkt. Zum einen die bereits erwähnte Pariser Notarskammer, deren Glaubwürdigkeit darauf beruht, dass die von ihr vierteljährlich veröffentlichten Durchschnittspreise auf der Grundlage sämtlicher tatsächlich abgewickelter Transaktionen in den entsprechenden Arrondissements beruhen. Andererseits der französische Maklerverband FNAIM, der regelmässig seine mehr als 11000 Mitglieder nach der aktuellen Marktlage befrägt und damit über eine solide Datenbasis verfügt. Die Pressecommuniqués der Organisation werden bei www.FNAIM.fr veröffentlicht. Sie werden häufiger aktualisiert als die Notarszahlen und betreffen ganz Frankreich. Andere Quellen sind weniger glaubwürdig.

Um rational begründete Entscheidungen treffen zu können, ist es für Eigentümer von Immobilien und Interessenten trotz der Prognoseproblematik unerlässlich, die wichtigsten Faktoren zu beleuchten, die das Marktgeschehen in der näheren Zukunft bestimmen werden. In Bezug auf die zukünftige Marktentwicklung und die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen möchte ich auf ein Interview verweisen, das der französische IWF- Direktor, Dominique Strauss- Kahn, am 1.April 2009 dem BBC gab und in dem er geäussert hat, dass das laufende Jahr 2009 ökonomisch sehr schwierig sein wird, dass die Gesundung des Finanzsektors die Voraussetzung für eine wirtschaftliche Erholung sei und dass diese ab ca 2010 erwartet werden kann. Allerdings gäbe es schwer einzuschätzende Risiken, welche den Aufschwung hinauszögern können. Diese Auffassung wird wohl, mit Abweichungen und Nuancen, derzeit von der Mehrheit der Wirtschaftswissenschaftler geteilt.

Das Geschehen auf Märkten ist von Für und Wider geprägt und so gibt es auch derzeit in bezug auf die Aussichten für den Pariser Immobilienmarktes sowohl schwächende als auch unterstützende Parameter. Die bedeutendsten Faktoren, die derzeit den Markt belasten, sind wie folgt zusammenzufassen:

-Es gibt die „Opfer“ der Krise, zu denen man nicht nur die „gebeutelten“ Wertpapierinhaber, die Verlierer aus dem fallenden Ölpreis, sondern auch alle diejenigen zählen muss, deren Einkommen aufgrund der schwächeren Konjunktur jetzt sinkt. -In der Tat belastet auch das inzwischen hohe Preisniveau der Immobilien diejenigen, die kürzlich erworben und jetzt Kredite tilgen müssen und es schreckt andere vor Akquisitionen zurück. – Das psychologische Moment ist ebenfalls nicht zu unterschätzen. Viele haben sich in den letzten Jahren ein Appartement gekauft, weil es im allgemeinen Trend lag. Dieser „Herdentrieb“ hat eine Eigendynamik entwickelt, einen Sog, der die Preise nach oben getrieben hat. Der gleiche psychologische Mechanismus könnte jetzt, noch gesteigert durch den Pessimismus in bezug auf die allgemeine wirtschaftliche Situation, in der gegengesetzten Richtung aktiv werden.

Andererseits gibt es aber auch weiterhin starke Kräfte, die die Nachfrage unterstützen.

-Aufgrund der hohen Attraktivität der Stadt wollen sich viele Menschen in Paris niederlassen und daher besteht seit jeher ein Nachfrageüberhang, respektive ein „chronischer Wohnungsmangel“. -Die französische Regierung unterstützt mit Steuererleichterung ( „Loi Robien Borloo“ und „loi Scellier“) diejenigen, die Neubauwohnungen erwerben und sie danach vermieten wollen. – Eine Studie des Immobilienfachmanns Prof. Michel Mouillart stellt fest, dass der Stand der Solvabilität der französischen Haushalte sich im Januar 2009 trotz der Krise auf hohem Niveau stabilisiert hat. – Darüberhinaus scheint es, dass die Situation auf den Kreditmärkten sich langsam entspannt. Die Banken erteilen zunehmend wieder Darlehen und die Zinssätze für Immobilienkredite sinken seit November 2008.

Zusammenfassend scheinen aber derzeit doch die Indikatoren zu überwiegen, die in die Richtung eines sich abschwächenden Marktes zeigen. Dies sollten Immobilienverkäufer bei ihrer Preisgestaltung unbedingt im Auge behalten und besser auf allzu „übermütige“ Preisforderungen verzichten. Andererseits sind Schwächephasen „Hochzeiten“ für Käufer. Wenn Sie an einer Akquisition interessiert sind, überlegen Sie, welche Kriterien für Sie wichtig sind und schauen Sie einmal, welche Gelegenheiten sich bieten.