KHS Artikel: Pariser Immobilienmarkt

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KHS-Beitrag für “CONTACT”,
dem offiziellen Magazin der “deutsch-französischen Industrie- und Handelskammer”, Paris

Ausgabe: Januar/ Februar 2015, Seiten 16 bis 18

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Auf dem Pariser Immobilienmarkt setzte sich im Jahresverlauf 2014 die seit Anfang 2012 herrschende Konsolidierungsphase mit stagnierenden Preisen und niedrigerem Transaktionsvolumen fort.

So meldete die Pariser Notarskammer auf ihrer Pressekonferenz vom 27. November 2014 für das 3.Quartal bei freistehenden Altbauwohnungen in Paris „Intramuros“ zwar einerseits einen Anstieg des Verkaufsvolumens um + 7% p.a. auf 7.990 Einheiten. Diese Zahl läge zwar ungefähr auf dem Niveau des 3.Quartals des Jahres 2013, aber ca 10% unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (bezogen auf jeweils das dritte Quartal eines jeden Jahres). Der offizielle Durchschnittspreis sank um -1,9% p.a. auf 8.110 €/m².

Die langfristige Preisentwicklung ist weiterhin gekennzeichnet durch die lange Aufschwungsphase, die im Jahre 1997 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von umgerechnet 2.274 € ( 3.Quartal 1997) begann und Mitte 2011 ihr vorläufiges Ende fand. Das allgemeine Preisniveau stieg in dieser Zeitspanne  um sehr beachtliche 256 %.

Die Rangordnung der jeweils teuersten und günstigsten Arrondissements ist über die letzten Jahre hinweg jedoch unverändert geblieben. Das chice 6.Arrondissement um „Saint Germain- des- Prés“ führt die Liste mit einem Durchschnittspreis von jetzt 11.800 €/m² an, gefolgt vom 4.Arrondissement ( südliches „Marais“ und Insel „Saint Louis“) mit 11.220€/m² und dem noblen 7.Arrondissement (ca „Musée d’Orsay“ bis „Eiffelturm“), welches früher über lange Zeit hinweg das kostspieligste war und wo sich nun ein Durchschnittspreis von 10.820 €/m² einpendelte.

Die „günstigsten“ Appartements findet man weiterhin im Nordosten der Stadt, also im 19.Arrondissement ( 6.730 €/m² – „La Villette“), gefolgt vom 20. ( 6.980 €/m² – Friedhof „Père Lachaise“) und dem 18. ( 7.180 €/m² – „Montmartre“). Es bleibt abzuwarten, ob die Eröffnung der neuen Philharmonie an der „Villette“ das Preisgefüge in den umliegenden Stadtvierteln verändern wird.

Der Bericht der Notarskammer zeigt interessanterweise, dass im 3.Quartal 2014 die Preise vor allem in den vom internationalen Publikum bevorzugten Innenstadtlagen nachgaben. Sie sanken innerhalb einer Marge zwischen minus 3% ( 1. und 3.Arrondissement) und minus 9,3% ( 2.Arrondissement). Das wegen der Nähe zur deutschen Schule in Saint Cloud von vielen Deutschen und Österreichern bevorzugte 16.Arrondissement im Westen der Stadt blieb mit einem Durchschnittspreis von 9.210 €/m² und einem Minus von nur 0,1% p.a. ziemlich stabil.

Eine ähnliche Entwicklung zeigte sich in den Pariser Vororten und dem weiteren Umland. Während die Preise in den unmittelbar an die Stadt angrenzenden Orten ( „petite couronne“) mit plus 0,7% p.a. praktisch unverändert blieben, gaben sie in den etwas weiter entfernt liegenden Vorstädten („grande couronne“) um minus 2,5% p.a. und im weiteren Umland ( „Ile de France“) um 1,6% p.a. nach.

Der Markt für Neubauwohnungen ist in Paris „Intramuros“ verschwindend gering. Es wurden im gesamten dritten Quartal lediglich 160 Einheiten auf einem Preisniveau etwa 2% unter dem Vorjahreswert veräussert.

Selbstverständlich ist bei diesen Zahlen immer zu beachten, dass die offiziellen Durchschnittspreise der Notarskammer die Preissituation auf unzähligen Mikromärkten nicht erfassen und dass diese dort mitunte erheblich abweichen können.

Aufgrund der anhaltend unsicheren gesamtwirtschaftlichen Situation mit hoher Staatsverschuldung, Arbeitslosigkeit, sowie des Auslaufens von Förderprogrammen, wie beispielsweise des „PTZ“ ( „prêts taux zéro“), bleiben die Kaufinteressenten derzeit sehr zurückhaltend. Daran ändert auch das allgemein niedrige Zinsniveau nichts, welches seit Jahresanfang nochmals 40 Basispunkte nachgab und im August 2014 mit einem durchschnittlichen Satz von 2,68% einen bemerkenswerten Tiefstand erreichte.

Für die kommenden Monate erwartet die Pariser Notarskammer demnach keine besondere Marktbelebung. Die den Notaren derzeit vorliegenden Daten der Vorverkaufsverträge ( „promesse de vente“) liessen sogar befürchten, dass der Durchschnittspreis demnächst unter die psychologisch wichtige 8.000 € /m²- Marke rutsche.

Bei den Vermietungen sind die Märkte der langfristigen Mietverhältnisse, die in der Regel „leer“ abgeschlossen werden von den „möblierten“ zu unterscheiden, die tendenziell eher kurzfristig oder saisonal sind.

Das Gemeinschaftsprojekt „Clameur“, welche die Entwicklungen auf dem Vermietungsmarkt für Leervermietungen landesweit beobachtet, berichtet, dass der Mietindex, der im Jahr 2000 bei 100 Punkten startete, in 2014 in Paris knapp unter der 160 Punkte – Marke und landesweit bei ungefähr 140 Punkten lag. Die Mieten haben sich in diesem Zeitraum in Paris demnach jährlich um durchschnittlich 3,3% p.a. erhöht Hier betrage die monatliche Durchschnittsmiete jetzt 24,7 €/m² ( Stand August 2014) während die durchschnittliche Mietwohnung eine Grösse von 49,8m² aufweise.

Im Bereich der „möbliert“ vermieteten Appartements bilden sich zunehmend immer mehr Unterguppen aus, die unterschiedlichen Regelungen unterworfen sind:

„Meublé de tourisme“: hierbei handelt es sich um Appartements, die typischerweise nicht durch den Eigentümer bewohnt werden und die kurzfristig „saisonal“ vermietet werden, – z.B. an Touristen oder Geschäftsleute. Sie müssen voll ausgestattet sein und gewissen Mindesstandards genügen.

Wer eine Wohnung „saisonal“ vermieten will, muss dies bei der Stadt deklarieren und braucht hierfür eine Genehmigung. Alle Einzelheiten hierfür findet man auf der Internetseite der Stadt www.paris.fr

Für die „Chambres d’hôte“, bei denen der Vermieter typischerweise im gleichen Haus wohnt, gelten ähnliche Bestimmungen.

Der „Figaro“ schreibt in seiner Internetausgabe vom 20. November 2014, dass es laut Stadtverwaltung in Paris derzeit ungefähr 30.000 möblierte Mietwohnungen gäbe und dass diese hohe Zahl der Stadt ein Dorn im Auge sei. Sie würden einerseits die Mieten in die Höhe treiben und der auf diese Weise vermietete Wohnungsbestand sei für die allgemeine Bevölkerung nicht zugänglich. Daher beabsichtige die Stadt, dieser Praxis in naher Zukunft durch neue Regulierungen entgegenzutreten.

Bei den übrigen, also längerfristig ausgerichteten „möbliert“ Vermietungen ist künftig darauf zu achten, ob der Mieter die gemietete Wohnung als Hauptwohnsitz „résidence principale“ benutzt. Dann nämlich gelten die neuen Bestimmungen des von der nun ehemaligen Wohnungsbauministerin Cécile Duflot betriebenen und am 26 März 2014 in Kraft getretenen sogenannten „Loi Alur“. Dieses Gesetz regelt die Rahmenbedingungen praktisch aller Bereiche des Immobilienwesens in Frankreich neu und hat mit seiner Fülle an vielfach völlig überflüssigen und unsinnigen Normen weite Kreise von Notaren, Hausverwaltern, Maklern und Wohnungseigentümern in Wut und Rage versetzt.

Im Bereich der „möblierten“ Vermietung und für den Fall, dass der Mieter die Wohnung als Hauptwohnsitz benutzt, regelt dieses Gesetz praktisch alles was zu regeln ist und es ist ratsam, sich vor der Unterzeichnung des Mietvertrages mit den entsprechenden Regeln vertraut zu machen.

Hier exemplarisch einige der neuen Bestimmungen (Quelle: juristischen Abteilung des französischen Maklerverbandes „SNPI“ ):

Miete: die Höhe der maximal zulässigen Miete bei Neuvermietungen wird künftig durch einen Erlass („décret“) und für die grösseren Städte durch den jeweiligen Präfekten bestimmt. Wenn eine Wohnung leer stand und nach einiger Zeit wieder neu vermietet wird, darf die Miete der Neuvermietung die Miete des vorangegangenen Mietvertrags nur im Rahmen des offiziellen Mietindex übersteigen. Hierbei gibt es einige Ausnahmen: Unterbewertung der vorangegangenen Miete, Renovierung der Wohnung, etc.

Diskriminierung: bei der Vermietung dürfen die Mietkandidaten nicht wegen ihrer Zugehörigkeit zu einer bestimmten Gruppe ( z.B. Religion, Hautfarbe, usw) oder gewisser Eigenschaften ( z.B. Schwangerschaft usw.) diskriminiert werden.

Bonität: es wird bestimmt, welche Fragen der Vermieter an den Mietkandidaten in Bezug auf seine Bonität stellen darf.

Mietvertrag: Der Vordruck darf künftig nicht mehr von den Mietparteien selbst bestimmt werden, sondern es sind zwingend die per Ministerialerlass („décret“) definierten Formulare zu verwenden. Die dem Mietvertrag angeschlossene Inventarliste wird ebenfalls durch einen Erlass vorgegeben und der Vermieter hat – wie bisher- ein Gutachten „diagnostics immobiliers“ ( über Blei, Asbest, Thermiten etc) dem Mietvertrag beizufügen.

Courtage: die Maklercourtage ist künftig vom Vermieter zu bezahlen. Die Aufwendungen für Wohnungsbesichtigung, Zusammenstellung des Dossiers und Abfassen des Mietvertrags sind von Mieter und Vermieter zu gleichen Teilen zu begleichen. Die Höchstbeträge werden durch ein Dekret bestimmt.