Aktuelle Tendenzen auf dem Pariser Immobilienmarkt

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KHS- Marktbericht für „CONTACT”, dem offiziellen Magazin der “deutsch- französischen Industrie- und Handelskammer”;
Januar/ Februar 2013, Seiten 14- 16
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Das Geschehen auf dem Pariser Immobilienmarkt wird zum Jahresbeginn 2013 von heftigen Diskussionen über die Politik der Pariser Stadtverwaltung beherrscht, „möblierte Kurzzeitvermietungen“ massiv einzuschränken. Kritiker monieren seit längerer Zeit, dass in den letzten ca 10 bis 15 Jahren immer mehr Vermieter aus steuerlichen oder rechtlichen Gründen dazu übergegangen seien, ihre Wohnungen „möbliert“ und häufig auch nur kurzfristig, d.h. wochen- oder monatsweise, zu vermieten. Sie führen an, dass diese Entwicklung überhandgenommen habe, dass ein zu grosser Teil der klassischen Langzeitmieter praktisch keinen Zugang mehr zu diesen Wohnungen habe und dass sich diese Praxis negativ auf die Bevölkerungsstruktur der Innenstadt auswirke.

Nachdem die Pariser Stadtverwaltung dieser Entwicklung lange tatenlos gegenüber stand, greift sie nun energisch ein. Sie stützt sich dabei auf den Artikel L632-1 des „Code de la construction et de l’habitation“, der bestimmt, dass jeder Mieter einer möblierten Wohnung Anspruch auf einen schriftlichen Mietvertrag mit einer Laufzeit von mindestens einem Jahr ( Studenten: neun Monate) hat. Bei kürzeren Mietzeiten unterstellt sie nun eine „gewerbliche Nutzung“ der Wohnungen und verlangt dessen Deklarierung als „Gewerbeimmobilien“. Diese Umwandlung des Nutzungszwecks ist aber für die Vermieter derart aufwändig, dass sie in der Praxis nicht in Frage kommt. Das Problem für die Vermieter besteht nun darin, dass all diejenigen, die ihr Appartement kurzfristig – also unter einem Jahr oder neun Monate bei Studenten – vermieten, mit massiven Geldbussen rechnen müssen. Der „Figaro“ berichtete in seiner Ausgabe vom 19.Januar 2012 bereits von Maximalstrafen im Bereich von 25 000 € und dass diese auch schon verhängt worden seien.

Seitdem die Strafen publik geworden sind, helfen sich nun einige Vermieter mit einem „Bauerntrick“. Da das oben bezeichnete Gesetz dem Mieter ein Kündigungsrecht mit einmonatiger Frist einräumt, unterzeichnen sie Einjahresverträge und lassen die Mieter dann einfach früher kündigen. Diese Praxis erscheint aber juristisch nicht ohne Risiko und ist daher- zumindest langfristig – nicht zu empfehlen.

Natürlich ist es problematisch, wenn gewisse Bereiche der Innenstadt praktisch zu einer „Hotellandschaft“ mutieren und es ist verständlich, dass die Stadtoberen dieser Entwicklung mit Sorge gegenüberstehen. Andererseits aber gibt es eine reale Nachfrage von seriösen Mietkunden, die eine Pariser Wohnung für einen Zeitraum von weniger als einem Jahr benötigen. Dazu gehören Geschäftsleute,- beispielsweise ja auch viele Mitglieder unserer Kammer-, aber auch Sprachschüler, und viele andere mehr. Diese Personenkreise sind für die Entwicklung der Stadt enorm wichtig und mir erscheint es unmöglich, dass die Stadt diese Gruppen langfristig völlig aussperren kann. So ist anzunehmen, dass die Entwicklung in diesem Bereich wohl weiter in Fluss und bei weitem nicht abgeschlossen ist.

Mit viel Spannung beobachten Fachleute derzeit auch die Entwicklung auf dem Käufermarkt. Nachdem die Pariser Notarskammer auf Ihrer Pressekonferenz vom 29. November 2012 ihren offiziellen Bericht für das 3.Quartal 2012 vorgelegt hat, ist zweierlei deutlich geworden: einerseits ist der Durchschnittspreis für freistehende Altbauwohnungen in Paris „Intramuros“ seit dem 3.Quartal 2011 nicht mehr gestiegen (nur noch um + 0,8% p.a.). Andererseits schrumpft das Verkaufsvolumen. Nachdem es bereits im 2. Quartal 2012 um beachtliche 22% p.a. abnahm, ist es im 3.Quartal erneut um 19% p.a. gesunken. Damit ist klar, dass die Nachfrage jetzt schwächelt und die lange Aufschwungsphase, die zwischen 1997 und 2012 einen Preisanstieg von etwa 220 % bewirkte, jetzt zumindest unterbrochen, vielleicht aber auch beendet ist. Diese Tendenz wird übrigens auch von der Finanzierungsseite bestätigt. Die Hypothekenbanken berichteten im September 2012 von einem Rückgang der Kreditvergabe für private Immobilienprojekte von etwa 25% p.a. .

Keine Veränderungen gibt es weiterhin bei der Rangfolge der jeweils teuersten und günstigsten Arrondissements. Im 6. Arrondissement um „Saint Germain- des- Prés“ werden mit einem Durchschnittspreis von beachtlichen 13.520 €/m² nach wie vor die höchsten Preise bezahlt. Es folgen das 7. Arrondissement ( „Musée d’Orsay“ bis „Eiffelturm“) mit 12.170 €/m² und das 4. Arrondissement ( südliches „Marais“) mit 11.090 €/m². Die niedrigsten Preise findet man im 19. Arrondissement ( „La Villete“) im Nordosten der Stadt mit einem Durchschnittspreis von 6.770 €/m² und im angrenzenden 20.Arrondissement ( „Père Lachaise“ ) mit 7.120 €/m².

Interessanterweise veröffentlichten die Notare dieses Mal auch Zahlen zur Herkunft der Käufer und berichteten, dass zwischen Januar und September 2012 nur ca 6% der Käufer von Altbauwohnungen in Paris „Intramuros“ Ausländer waren. 62% der Käufer dagegen waren Pariser. Die häufig vertretene Auffassung, Ausländer würden den Pariser Immobilienmarkt überschwemmen, gilt daher generell nur für einige wenige Mikromärkte, wie beispielsweise der „Avenue Montaigne“, der „Avenue Foch“ oder etwa der „Ile Saint Louis“.

Welche Marktsituation finden nun diejenigen vor, die in nächster Zeit in Paris ein Appartement erwerben oder veräussern wollen?

Die OECD prognostiziert derzeit nur ein leichtes Wachstum von lediglich 0,3% für das Jahr 2013 in Frankreich und François Hollande versucht mit massiven Steuererhöhungen einen ausgeglichenen Staatshaushalt zu erreichen. Offensichtlicherweise sind dies keine Rahmenbedingungen für weiterhin explodierende Immobilienpreise. Wer sein Appartement veräussern will, wird sich in der Preisgestaltung mässigen müssen, während sich die Marktposition der Käuferseite wohl verbessern wird. Immobilienkäufer profitieren weiterhin von sehr niedrigen Zinsen. Bei guten Dossiers werden bei einer Laufzeit von 15 Jahren Sätze von manchmal nur 2,75 % und bei Laufzeiten von 20 Jahren um 3% verlangt.

Wegen der Verschuldungskrise im Euroraum werden die Zinsen wohl auch weiterhin nicht wesentlich steigen können. Allerdings kann die jetzt von den Ratingagenturen propagierte schlechtere Bonität Frankreichs dazu führen, dass in Zukunft nicht nur die französische Regierung höhere Zinsen für ihre Anleihen bezahlen muss, sondern dass die Erhöhung auch auf die Immobilienkredite durchschlägt. Manche Fachleute empfehlen ihren Kunden daher, laufende Immobilienkredite „nachzuverhandeln“.

Bei den „Leervermietungen“ ( „loi du 6 juillet 1989“) gibt es den Erlass vom 20.Juli 2012 zu vermelden, der Mieterhöhungen bei Neuvermietungen neu regelt und eingeschränkt. „Clameur“ allerdings berichtet, dass sich die Mieten bei „Leervermietungen“ in Frankreich zwischen Januar und November 2012 um durchschnittlich ca 2,4% und in der „Ile de France“ um beachtliche 4,9% erhöht haben. „Clameur“ ist ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer in der Immobilienwirtschaft tätigen Organisationen, die zusammen einen Mietspiegel erarbeiten und herausgeben.