KHS Paris Blog

Wer im Jahr 1995 eine Durchschnittswohnung in Deutschland zum Preis von 100 Geldeinheiten erworben hat, konnte sie, falls die Immobilie in Westdeutschland liegt, 2008 erneut gerade für nominal 100 Geldeinheiten veräussern, in Ostdeutschland sogar nur für nominal 90 Geldeinheiten. In München, der Stadt mit dem höchsten Wertzuwachs in Deutschland, konnte für eine zum Preis von 100 GE im Jahr 1995 gekaufte Durchschnittswohnung 2008 nur durchschnittlich 127,4 GE erzielt werden. Den durch die Geldentwertung entstandenen Wertverlust musste der Investor selbst tragen.

Diese Zahlen wurden am 24.September vom "Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen" ( ifs) und “GEWOS” im Rahmen einer Marktstudie über die Immobilienmärkte in Deutschland veröffentlicht.

In fast unglaublichem Gegensatz hierzu präsentieren sich die Daten aus Paris. Wer 1995 ein Durchschnittsappartement für 100 Geldeinheiten im 6. Arrondissement ( “Saint Germain-des-Prés”) erworben hat, konnte es im 4.Quartal 2008 für 244 GE, im 8.Arrondissement ( « Champs- Elysée ») für 221 GE und im 16.Arrondissement (« Pariser Westen ») für 222 GE einlösen. Die Preise haben sich in diesen Bezirken im gleichen Zeitraum mehr als verdoppelt !

Die jeweils aktuellen offiziellen Durchschnittspreise der Pariser Notarskammer für die einzelnen Arrondissements finden Sie hier auf meinem Site:

Offizielle Durchschnittspreise pro Arrondissement

Die folgende Graphik vergleicht die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen zwischen 1995 und 2008 in Deutschland Ost und West, in München, als der deutschen Stadt mit dem stärksten Zuwachs und drei repräsentativ ausgewählten Pariser Arrondissements:

Die fulminante Aufwärtsbewegung spiegelt sich wider in der Entwicklung des offiziellen Durchschnittspreises für freistehende Altbauwohnungen in Paris « Intramuros », der vierteljährlich von der Pariser Notarskammer veröffentlicht wird.

Während die Notarskammer für das 1.Quartal 1997 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2 308,84 € ( 15 145 FF) meldete, lag der Preis des haargenau gleichen Durschschnittsquadratmeter im 4.Quartal 2008 dann exakt bei 6 520 €. Das bedeutet einen Zuwachs von 182,4% - fast eine Verdreifachung !

Die Pariser Immobilienpreise haben seit Anfang der neunziger Jahre eine Wellenform durchlaufen. Nachdem 1990/91 die Spekulationsblase der achtziger Jahre platzte, trat der Markt in eine Schwächephase mit nachlassenden Preisen ein. In den Jahren 1997/98 durchschritt er die untere Preiswende und es schloss sich eine bis zum 4.Quartal 2008 andauernde Periode stark ansteigender Preise an. Seit Anfang 2009 werden wieder sinkende Werte registriert.

Angesichts dieser extrem konträren Entwicklungen drängen sich Fragen auf, die hier in einem “Oktoberspezial” auf dem “KHS Paris Blog” diskutiert werden sollen und zu dem Gastbeiträge willkommen sind   ( bitte an folgende Adresse: khs@khs.fr ):

1. Welche ökonomischen Kräfte haben den Pariser Markt so vehement nach oben getrieben und warum waren sie in Deutschland unwirksam?

2. In welchem Masse beeinträchtigen die niedrigen Immobilienpreise in Deutschland und die daraus resultierende niedere Bemessungsgrundlage bei der Kreditvergabe die wirtschaftliche Gesamtentwicklung und die Finanzierung der Altersvorsorge?  

3. Waren diese Entwicklungen vorauszusehen und warum hat sie kein Sachverständiger korrekt vorhergesagt?

4. Die Verschuldungsquote der französischen privaten Haushalte ist trotz des hohen Preisanstiegs derzeit sehr niedrig, das Angebot an Pariser Wohnungen ist knapp und die Nachfrage weiterhin hoch. Können in einem solchen Umfeld die Immobilienpreise in Paris jetzt substantiell sinken?

Quellen: die Daten dieses Beitrags stammen von der Pariser Notarskammer, der ifs- GEWOS Studie und Eurostat

Stagnierende Immobilienpreise   in Deutschland/ Pressemitteilung des DIW Berlin

Die Zahlen des « ifs »/ GEWOS wurden in ihrer Essenz bereits im letzten Jahr vom DIW in Berlin bestätigt. In einer Presseerklärung vom 23.04.2008 stellte das Institut fest, dass die realen Immobilienpreise in Deutschland in den vergangenen dreissig Jahren fast ununterbrochen stagnierten und dass daher Immobilien nur bedingt zur Finanzierung der Altersvorsorge geeignet seien. Zentrale Ursache für die kümmerliche Preisentwicklung sei das im Vergleich mit anderen Industriestaaten schwache Wachstum des « Pro- Kopf Einkommens” in Deutschland. Preisdämpfend wirkten auch der Bevölkerungsrückgang und der hohe Urbanisierungsgrad.

Das Institut untersuchte den Einfluss von Pro- Kopf Einkommen, Bevölkerungswachstum, Urbanisierungsgrad und langfristigen Zinssatz auf die Immobilienmärkte in vierzehn Industriestaaten und kam zu dem Schluss, dass das Einkommen der bedeutendste Faktor für die Entwicklung der Immobilienpreise sei.  

Auf der Suche nach einer plausiblen Erklärung für die unterschiedlichen Entwicklungen gilt es, das makroökonmische Umfeld zu beleuchten. Hier einige Grunddaten, die von « Eurostat » stammen:

Das Pro- Kopf Bruttoinlandsprodukt

Die von Eurostat veröffentlichten Zahlen zeigen, dass das indizierte Pro- Kopf BIP in Deutschland zwischen 1997 und 2008 zwischen ca 115 und 124 Punkten variierte, wobei der Wert 100 den EU Durchschnitt darstellt. Der Wert für Frankreich schwankte im gleichen Zeitraum zwischen ca 107 und 115 und lag damit unter dem deutschen.

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Entwicklung Immobilienmärkte - Fortsetzung